Landflucht: Preise im Berliner Umland vertreiben Familien

Der Brandenburger Immobilienmarkt wächst weiter deutlich. Dabei strahlt er verstärkt auf Regionen außerhalb des Berliner Umlandes aus. Das geht aus dem Grundstücksmarktbericht für 2020 hervor, den Innenstaatssekretär Uwe Schüler (CDU) und der Vorsitzende des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte, Jürgen Kuse, am Freitag in Potsdam vorgestellt haben. Der Geldumsatz erzielt ein neues Hoch. Er stieg um 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf rund acht Milliarden Euro an.In 2019 lag er noch bei etwas über sieben Prozent.

„Wohnbauland wird nicht mehr nur im Berliner Umland teurer, auch im Weiteren Metropolenraum steigen die Preise. Bestandsimmobilien und Baugrundstücke in den sogenannten Städten der zweiten oder auch dritten Reihe werden immer stärker nachgefragt. Profiteure dieser Entwicklung sind Städte und Gemeinden, die über einen leistungsfähigen Anschluss an Regionalbahn und Internet verfügen", so Staatssekretär Schüler. Erfreulich sei, dass das Preisniveau für Ackerflächen und Wald erstmals seit vielen Jahren gleichgeblieben ist. Lediglich die Preise für Grünland sind im vergangenen Jahr ebenfalls gestiegen. "Ob damit jedoch eine Trendwende eingeläutet wird, bleibt abzuwarten, denn das Angebot an Flächen für die Land- und Forstwirtschaft sinkt“, so Schüler.

Das Corona-Jahr 2020 hat in besonderem Maß verdeutlicht, dass Preissteigerungen inzwischen auch in weiter entfernten Regionen greifen. Homeoffice und Stadtmüdigkeit haben dazu genauso beigetragen, wie die Tatsache, dass Wohnraum vor allem für Familien in Berlin und dem direkten Speckgürtel vielfach unbezahlbar geworden ist. Statt ständig steigende Mieten zu zahlen, entscheiden sich deshalb immer mehr Wohnungssuchende für ein bezahlbares Haus oder eine Wohnung im Grünen. Hinzu kommt eine Verunsicherung vieler Privateigentümer durch die Berliner Wohnungspolitik, die im vergangenen Jahr, aber auch jetzt noch dazu führt, dass mehr und mehr Eigenbedarf angemeldet wird, der am Ende einen Verkauf erleichtern kann.

Der Zuzug in ländlichere Regionen werde sich weiter verstärken, betont auch der Vorsitzende des Gutachterausschusses. Denn der hohen Nachfrage im Berliner Umland steht nur ein geringes Angebot gegenüber. "In allen Marktsegmenten konnten in dem ersten von der Corona-Pandemie geprägten Jahr keine veränderten Entwicklungen oder gar eine Trendumkehr festgestellt werden. Wir wissen jedoch nicht, wie die Zahlen und Daten ohne die Pandemie ausgesehen hätten", so Kuse. Ob sich die veränderten Arbeitsbedingungen mit Homeoffice, die in vielen Branchen in den vergangenen Monaten coronabedingt selbstverständlich geworden sind, auch weiterhin auf die Nachfrage im Weiteren Metropolenraum auswirken werden, bleibe daher abzuwarten.
 

Deutlicher Anstieg im Geldumsatz durch Anstieg der Verkaufszahlen

Die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um ein Prozent. Es wurden 34.448 Kaufverträge abgeschlossen und durch die Notare an die Gutachterausschüsse übermittelt. 2019 waren es mit 34.252 nur rund 200 weniger. Die meisten Kaufverträge wurden neben Potsdam in den Städten Brandenburg an der Havel, Oranienburg, Cottbus und Königs Wusterhausen abgeschlossen. Der Flächenumsatz des Landes betrug 33.370 Hektar gegenüber 33.070 in 2019. Er ist damit gegenüber dem Vorjahr annähernd gleichgeblieben. Rund ein Prozent Fläche wechselte den Besitzer. Den größten Flächenumsatz wiesen Bad Freienwalde, Bad Wilsnack, Neuenhausen/Spree, Kremmen und Neuruppin auf.

Allerdings zeichnet sich eine Teuerung ab. Während 2019 etwas mehr als sieben Milliarden Euro auf dem Grundstücksmarkt umgesetzt wurden, waren es im vergangenen Jahr bereits rund acht Milliarden Euro. Der Geldumsatz erhöhte sich um 959 Millionen Euro und nahm um 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu.
 

Steigende Preisentwicklung für Wohnbauland und Eigenheime

Die Preise für Wohnbauland stiegen im Landesdurchschnitt um 18 Prozent auf 153 Euro je Quadratmeter, im Vorjahr hatten sie noch bei durchschnittlich 110 Euro gelegen. Allerdings sind Baugrundstücke im Berliner Umland noch immer etwa vier Mal teurer als in weiter entfernten Regionen. Neben Potsdam, wo bis 1.300 Euro pro Quadratmeter erzielt wurde, weist insbesondere das direkt an Berlin-Zehlendorf angrenzende Kleinmachnow in Potsdam-Mittelmark mit bis zu 860 Euro je Quadratmeter ein überdurchschnittlich hohes Bodenrichtwertniveau für Wohngebiete aus. Der hohe Kaufpreis resultiert hier zum einen aus der Nähe zu Berlin und der traditionell begehrten Lage, zum anderen aber auch aus der Tatsache, dass praktisch kein Bauland mehr zur Verfügung steht. Der Preisantieg bei Bauland für Einfamilienhäuser, der im Berliner Umland etwa 25 Prozent beträgt, hat gerade in Kleinmachnow auch zu extremen Mietsteigerungen geführt. Die Gemeinde hat deshalb Ende Mai ein kommunales Projekt vorgestellt, das erstmals seit Jahren die Errichtung geförderter Mietwohnungen ermöglicht, um Berechtigten des WBSplus, die bereits in Kleinmachnow und Umgebung arbeiten, Wohnungen vor Ort bieten zu können.

Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 311.000 Euro für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser gegenüber 245.000 Euro in 2019 ist landesweit ein Anstieg um drei Prozent zu verzeichnen. Pro Quadratmeter Wohnfläche zahlten Käufer durchschnittlich 2.491 Euro, im Vorjahr waren es 2.077 Euro. Doch auch hier darf der Durchschnittspreis nicht täuschen, denn er bezieht auch Ausreißer nach oben wie in Kleinmachnow mit 922.000 Euro gegenüber 835.000 in 2019 oder Glienicke/Nordbahn mit 636.000 Euro gegenüber 592.500 Euro ein. Erstaunlich ist das Ergebnis in Potsdam: Mit 703.000 Euro zahlten Käufer hier weniger als 2019, da hatte der durchschnittliche Kaufreis noch bei 792.000 Euro gelegen.
 

Preise für land- oder forstwirtschaftliche Flächen blieben fast unverändert

Die durchschnittlichen Bodenpreise für Acker- und Forstland sind erstmals seit Jahren gleichgeblieben. Damit liegt der Ackerlandpreis weiter bei 1,06 Euro pro Quadratmeter und bei Forsten bei 0,62 Euro pro Quadratmeter. Dagegen ist der Bodenpreis für Grünland um elf Prozent gestiegen und liegt bei 0,81 Euro pro Quadratmeter gegenüber 0,73 Euro im Vorjahr.

Mit 5.502 Kaufverträgen für land- oder forstwirtschaftlich nutzbare Flächen ist die Kaufvertragsanzahl gegenüber 2019 nur um 59 gestiegen. Der Flächenumsatz ging um drei Prozent auf 25.770 Hektar zurück, im Vorjahr waren es noch 26.528 Hektar. Der Geldumsatz stieg um zwei Prozent auf 2,58 Milliarden Euro gegenüber 2,54 Milliarden in 2019. Zu berücksichtigen ist dabei, dass so genannte „Share-deals“, also der Handel von Geschäftsanteilen an landwirtschaftlichen Unternehmen, nicht der Vorlagepflicht bei den Gutachterausschüssen unterliegt und deshalb im Bericht nicht enthalten ist.